מוכרים בית ומסלקים משכנתא? תעשו את זה נכון

במהלך חיי המשכנתא עשויים לחול שינויים כגון קבלת כספי חיסכון, קרן השתלמות או קבלת סכום כסף ממקור אחר ובפרט ממכירת בית
אפשר להשתמש בכספים אלה לפירעון מלא או חלקי של יתרת המשכנתא לפני המועד המקורי.
ביצוע סילוק מוקדם של משכנתא אפשרי כשסכומי הפירעון המוקדם החלקיים עולים על 10% מיתרת ההלוואה או 10% מסכום ההלוואה המקורי – הגבוה מביניהם.
יש מספר עמלות שאנחנו צריכים לשלם שאנו מחזירים את המשכנתא לפני הזמן (או את חלקה):

עמלה תפעולית: עמלה של הבנק על "תפעול" ההחזר, גובהה 60 ₪ .

עמלת אי הודעה מראש: גובה העמלה עומד על 0.1% מהסכום הנפרע. אם תודיעו לבנק 10 ימים מראש, הוא לא ייגבה מכם את העמלה הזו.

עמלת מדד ממוצע (בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן): אם הפירעון בוצע בין 1 ל-15 בחודש: עמלה בשיעור מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים הידועים האחרונים. אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא – אז החזירו אותה לפני ה- 15 לחודש (כך תשלמו רק את "המדד הממוצע" של השנה שעברה).אם אתם חושבים שהמדד יהיה נמוך או שלילי, המתינו עם ההחזר עד ה- 16 לחודש.

עמלת היוון הפרשי ריבית (עמלת היוון): זוהי העמלה המשמעותית. הוא לא רלוונטי במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) מהסיבה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה.
הלוואה זכאות מכספי המדינה גם פטורה מעמלת פירעון מוקדם.

אז למה צריך לשלם עמלת היוון (שזה אותו דבר בערך כמו: עמלת פירעון מוקדם / קנס משכנתא)?

הבנק ואנחנו מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק. ברגע שאנו מפסיקים את העסקה, הבנק בודק מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה. אם הריבית היום נמוכה יותר הרי הבנק "מפסיד" מהסילוק מוקדם שעשה הלקוח, במקום להמשיך לקבל 5% לדוגמא עבור ההלוואה הוא יקבל עכשיו רק 4% (1% הפסד).

במילים אחרות, העמלה נגבית בגין ההפסד הנגרם לבנק כתוצאה מהפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק.

כדי להבין איך חוסכים בעמלת הוון צריך להכיר מרכיבי החישוב:

• ההפרש בין הריבית התקפה בחלק ההלוואה הנפרע או הריבית הממוצעת שהייתה ידועה במועד קביעת הריבית – הנמוך מביניהן – לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם.
• מספר החודשים שנותרו לפירעון או למועד שינוי הריבית בהלוואות בהן הריבית משתנה במועדים ידועים מראש ובתדירות נמוכה מפעם אחת בשנה.
• יתרת הקרן במועד שינוי הריבית.
• מספר החודשים שחלפו ממועד קבלת ההלוואה לצורך הנחה .

הינה דוגמא:
נוסחת החישוב במילים פשוטים : הפרש הריביות (הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)
כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק בניכוי הנחה.
עכשיו במספרים:
1% (ההפרש בין הריביות) * 20 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 100,000 ₪
מסכום זה נוריד 20% הנחה אם מגיע והסכום הנכון יהיה 80,000 ש"ח.

לאלו שרוצים לסלק אחרי שנה , שימו לב שמסכום עמלת הפרשי ההיוון ניתנות הנחות לפי 'ותק':
עד שנה ממועד ביצוע ההלוואה אין הנחה אין הנחה.
משנה עד עד חמש שנים ממועד ביצוע ההלוואה יתכן הנחה לפי ותק ובתלוי האם נלקחה הלוואת זכאות.
ניתן להגיע עד 40% הנחה.

אז איך בכל זאת ניתן להקטין את הקנס ?
אמרנו שאחד ממרכיבי החישוב הינו מספר חודשים שנותרו עד פירעון. אם יש לכם נקודות יציאה במסלול (לדוגמא ריבית משתנה כל חמש שנים) לא תשלמו עמלת היוון בנקודת היציאה.
אבל אם תחזירו את הכסף לפני נקודת היציאה, אז תשלמו עמלת היוון על פי מספר השנים שנותר עד לנקודת היציאה (ללא קשר לכמה שנים המשכנתא)

ולכן, וכאן הטיפ המרכזי, חשוב לדעת שניתן במועד סילוק חלקי לקצר את תקופת הלוואה וכך לסלק את יתרת המשכנתא ולחסוך ולצמצם את הקנס ( כל עוד לא קפצנו במדרגה בטבלה הריבית הממוצעת ).

לסיכום,
רגע לני שמסלקים משכנתא, ניתן לבצע פעולות לצמצום הקנס.
חשוב לבנות תמהיל משכנתא נכון שיכיל גם מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר בנקודת זמן מסוימת.
תעשו נכון מה שנכון לשעות.